Oficinas, hotel o pisos: se vende activo junto al futuro gran barrio de Madrid

Agustín Foxá 29 está en venta. Un activo de oficinas, pero cuyo uso puede cambiarse a hotelero o residencial y que se encuentra junto al que será uno de los grandes desarrollos inmobiliarios de Madrid con 10.500 viviendas y 1,6 millones de metros cuadrados: Madrid Nuevo Norte.

El edificio, actualmente alquilado en un 86% como oficinas, es propiedad de la socimi Orbis Properties, compañía que controla una firma con sede en Luxemburgo llamada EPISO 4 Rebound Holding S.Á.R., cuyo brazo ejecutor es Tristan Capital Partners, quien adquirió en 2018 este activo a Colonial. Seis años después, con los cambios de uso en pleno auge, la socimi ha visto la oportunidad de desprenderse del inmueble. Y, para ello, ha contratado a JLL. La consultora, sin embargo, no ha querido hacer declaraciones al respecto.

El edificio, a la venta por unos 30 millones de euros, tiene varios puntos a su favor: su ubicación, ya que se encuentra a escasos metros de la estación de Chamartín, junto al futuro desarrollo de Madrid Nuevo Norte, una de las principales zonas de expansión de la capital. De hecho, según fuentes del mercado consultadas, el proceso de venta comenzó el pasado mes de enero y ha generado gran interés en el mercado, con varias ofertas sobre la mesa.

El activo en cuestión dispone de una SBA total de más de 7.000 metros cuadrados distribuidos en planta baja, entreplanta y 11 plantas, además de dos locales comerciales en planta baja y 64 plazas de aparcamiento en tres sótanos del aparcamiento público situado bajo el complejo de oficinas.

Uno de los principales inquilinos del edificio es la Comunidad de Madrid (Agencia de Vivienda Social), que ocupa casi cinco de las once plantas, con un contrato a largo plazo, lo que, en opinión de varios inversores consultados, restaría atractivo al edificio, ya que obligaría a esperar varios años hasta poder vaciarlo y acometer una reforma para un potencial cambio de uso. De hecho, cuatro inquilinos ocupan el 60% del espacio alquilado, con un plazo medio restante de arrendamiento de casi dos años.

Según la información del denominado Proyecto Fénix, a la que ha tenido acceso El Confidencial, en su uso como oficinas, el edificio genera unos ingresos netos operativos de 1,54 millones de euros, mientras que las rentas se sitúan cerca de los 21 euros el metro cuadrado al mes, si bien, se han llegado a firmar alquileres en 28 euros. La normativa permite el cambio a residencial, pero también a hospedaje, un amplio abanico de opciones para un potencial comprador.

De oficinas a viviendas o a hotel

De hecho, esta circunstancia juega a favor de este activo, construido en 1975 y completamente reformado en 2018. A nivel residencial, por ejemplo, hay que tener en cuenta el auge de la demanda en una ciudad como Madrid, con fuertes incrementos de precios de las viviendas tanto en venta como en alquiler.

La oferta de vivienda de obra nueva, tanto en venta como en alquiler en el distrito de Chamartín, es muy escasa. Apenas existen media docena de proyectos de nueva construcción —menos de una veintena de unidades—, con precios medios ligeramente por encima del millón de euros —entre 730.000 euros y 2,74 millones de euros—, si bien, el precio máximo en algunas unidades alcanza los 3,5 millones, a razón de unos 13.000 euros el metro cuadrado. Otro dato, las viviendas de obra nueva de un dormitorio tienen un precio medio por metro cuadrado cercano a los 9.000 euros, mientras que su precio medio ronda los 600.000 euros, pudiendo llegar hasta los 850.000.

El proceso de venta comenzó el pasado mes de enero y habría varias ofertas sobre la mesa

Y es, precisamente, esta tipología de producto la que mayor demanda genera en la zona y por la que mayor interés existe, especialmente en el alquiler. La cercanía a la estación de tren de Chamartín, el auge de las universidades privadas en la zona y las sedes corporativas han provocado un aumento de la demanda de este tipo de alojamientos, lo que está provocando la puesta en marcha de proyectos flexibles y residencias de estudiantes en la zona.

Los más importantes son Collegiate Chamartín, de 317 unidades y alquileres esperados entre 1.480 y 1.815 euros, justo frente a Agustín Foxá 29, o Resa Chamartín, con 320 unidades y alquileres previstos entre 1.389 y 2.200 euros. Sin olvidar que Azora compró en 2023 un hotel a Meliá en Chamartín donde planea un complejo residencial en los próximos años.

¿Quién está detrás de Orbis?

Sobre el vendedor, según publicó El Diario en 2023, la dueña del inmueble es la cotizada Orbis, una socimi en la que, al menos entonces, la familia de Esperanza Aguirre tenía una participación minoritaria a través de una sociedad instrumental en Luxemburgo llamada EPISO 4. Esta empresa, según este mismo medio, estaba administrada por Santiago Aguirre, hermano de la expresidenta madrileña y presidente en España de la consultora inmobiliaria Savills.

Aquella información saltó a la palestra informativa porque la Consejería de Economía de la Comunidad de Madrid —que entonces dirigía Javier Fernández-Lasquetty, uno de los hombres de confianza de Aguirre—, aprobó el 30 de diciembre de 2021 alquilar, por 2,8 millones de euros, varias plantas de este edificio, sede de varias dependencias que ya ocupaba la Consejería de Familia por aquel entonces. El contrato con Orbis permitió a la socimi impulsar la ocupación del inmueble, que a 31 de diciembre de 2021, tenía algo menos del 75% de su superficie alquilada.